眾成清泰律師事務(wù)所副主任、高級(jí)合伙人杜文堂律師做客《小姜說(shuō)“法”廳》
居住環(huán)境與生活息息相關(guān)，有一個(gè)好的居住環(huán)境能讓人身心愉悅，而物業(yè)則是小區(qū)公共部分的“大管家”，對(duì)小區(qū)的環(huán)境起著重要作用，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也逐漸成為購(gòu)房者重要參考部分之一。因此，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)對(duì)小區(qū)環(huán)境及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有一個(gè)十分理想的描述，但是有的業(yè)主入住之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)有些“骨感”，還經(jīng)常會(huì)遇到因物業(yè)責(zé)任及收費(fèi)不明確而產(chǎn)生的糾紛，記者邀請(qǐng)到了眾成清泰律師事務(wù)所的副主任、高級(jí)合伙人杜文堂律師，一起來(lái)聊一聊居住環(huán)境中的那些法律知識(shí)。
電話連線：
電梯廣告收益歸誰(shuí)？你的這些權(quán)益被侵害了嗎？
“我們小區(qū)最近出現(xiàn)了一件，業(yè)主們都覺(jué)得不太合理的事情?！苯?，《小姜說(shuō)“法”廳》欄目接到了市民李女士的來(lái)電，她表示自己家住小高層，原本電梯四壁干干凈凈賞心悅目，結(jié)果最近小區(qū)物業(yè)在沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意的情況下，私自按上了電梯廣告，五花八門(mén)的海報(bào)影響美觀，并且電梯廣告的盈利去處也不得而知，對(duì)此，小區(qū)業(yè)主想找物業(yè)要個(gè)說(shuō)法，希望了解相關(guān)法律知識(shí)。
律師：張女士所反映的物業(yè)張貼電梯廣告的行為屬于《民法典》第二百七十八條所規(guī)定應(yīng)由業(yè)主共同決定的“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的情形，上述共同決定應(yīng)經(jīng)雙“三分之二”以上業(yè)主參與表決，由參與表決的雙“四分之三”以上業(yè)主同意，因此，在小區(qū)包括電梯在內(nèi)的公共場(chǎng)所、公告設(shè)施上經(jīng)營(yíng)廣告或者進(jìn)行其他收益，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定，物業(yè)公司不得擅自引入廣告。
主持人：那么這部分電梯廣告的收益，應(yīng)該歸誰(shuí)所有呢？是否有法律規(guī)定，物業(yè)需要給出收益的明確的去處？
律師：扣除合理成本后，歸業(yè)主所有?！睹穹ǖ洹返诙侔耸l規(guī)定“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！绷硗猓段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條也規(guī)定了，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。同時(shí)，對(duì)于專項(xiàng)資金的使用情況，業(yè)主有權(quán)要求定期更新和公開(kāi)。如果小區(qū)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的話，根據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定，物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等，可以是公開(kāi)在小區(qū)的公告欄、業(yè)主的微信群等業(yè)主方便知悉情況和獲得信息的地方。實(shí)踐中，部分物業(yè)公司為了合理消化或轉(zhuǎn)移上述收入，可能會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，該部分收益優(yōu)先用于小區(qū)改造或提升小區(qū)環(huán)境，業(yè)主需要合理關(guān)注上述資金的使用情況。
主持人：我還聽(tīng)說(shuō)過(guò)一種情況，物業(yè)將小區(qū)原來(lái)的綠化部分推為平地，改成了停車(chē)位，這種情況合法嗎？這部分的車(chē)位收益該歸誰(shuí)呢？
律師：一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)是不可以擅自更改土地使用用途的。小區(qū)土地的使用規(guī)劃是在小區(qū)建設(shè)時(shí)就經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)確定的，如果物業(yè)擅自將綠化部分改為停車(chē)位，可以向縣級(jí)以上地方政府的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)投訴或舉報(bào)，政府有關(guān)部門(mén)會(huì)采取相應(yīng)的措施，責(zé)令其限期改正并予以一定的罰款。
但是，如果物業(yè)是經(jīng)過(guò)合法程序改變土地用途，特別是一些老舊小區(qū)，原有車(chē)位配置比例不高，可能會(huì)通過(guò)業(yè)主共同確定并辦理相關(guān)規(guī)劃變更手續(xù)后，改變?cè)芯G地的用途，根據(jù)民法典第二百七十五條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。這種情況下建設(shè)的停車(chē)位歸業(yè)主共有，且要首先滿足業(yè)主的需要。如果小區(qū)改建后的停車(chē)場(chǎng)對(duì)外營(yíng)業(yè)，收取一定的費(fèi)用，那所得收益，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
主持人：遇到上面這些情況，業(yè)主們應(yīng)該如何保護(hù)自己的權(quán)益呢？
律師：《民法典》修改后對(duì)于業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，較之前的《物權(quán)法》更加全面和清楚。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)應(yīng)接受業(yè)主的監(jiān)督并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)；當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害時(shí)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，業(yè)主可以向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告或者投訴，也有權(quán)訴至法院請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任。
一線直擊：
簽訂物業(yè)合同需謹(jǐn)慎，空置商品房物業(yè)費(fèi)可“打折”
市民：我現(xiàn)在住的這個(gè)小區(qū)除了物業(yè)費(fèi)，還會(huì)收電梯費(fèi)，垃圾處理費(fèi)，我們業(yè)主不交就不給打掃樓道，我想問(wèn)一下，這屬于亂收費(fèi)嗎？我們應(yīng)該怎么解決呢？
律師：這種情況需要看物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事房屋以及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務(wù)，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。如果是合同約定屬于單獨(dú)另收費(fèi)等情形，業(yè)主有義務(wù)繳納該筆費(fèi)用，如果合同約定此類費(fèi)用已包含在物業(yè)費(fèi)中，業(yè)主有權(quán)不再多交，并可以向業(yè)主大會(huì)、物價(jià)局、房管局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等投訴，也可以訴至法院。
市民：我的房子自交房到現(xiàn)在已經(jīng)有兩年了，至今沒(méi)有入住，那這個(gè)房子的物業(yè)費(fèi)能減免嗎，法律上有規(guī)定嗎？
律師：《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定了，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，大家可能會(huì)覺(jué)得不在小區(qū)居住就要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)有些不講道理，但物業(yè)的服務(wù)是一直存在的，例如，即使我們不在小區(qū)居住，但我們作為業(yè)主，對(duì)于小區(qū)的共有部分，業(yè)主是需要承擔(dān)責(zé)任的，物業(yè)為小區(qū)綠化、衛(wèi)生清潔等付出了勞動(dòng)，業(yè)主當(dāng)然需要承擔(dān)了一定的費(fèi)用。
但是關(guān)于空房的物業(yè)費(fèi)用繳納呢，也要視情況而定，比如《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十七條規(guī)定“普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過(guò)百分之六十。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。由此可見(jiàn)，空房也需要繳納物業(yè)費(fèi)，但如果是長(zhǎng)時(shí)間無(wú)人居住，業(yè)主也可以與物業(yè)進(jìn)行一定的協(xié)商，在法律允許的范圍內(nèi)進(jìn)行一定比例的少繳。
一線直擊：
高空拋物如何尋找責(zé)任人？“舉證責(zé)任倒置”了解一下
市民：前兩天，我出門(mén)上班的時(shí)候，有個(gè)礦泉水瓶從樓上掉下來(lái)，差點(diǎn)砸到我，把我嚇得半天回不過(guò)神來(lái)，現(xiàn)在不是有高空拋物的法律規(guī)定，這個(gè)怎么規(guī)定的？
律師：這種情況也就是我們平時(shí)所稱的高空拋物，《民法典》第一千二百五十四條對(duì)此有明確規(guī)定。高空拋物是為法律所禁止的，如果損害到他人是需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的，不能確定具體侵權(quán)人的由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償，如果物業(yè)未采取必要的安全保障措施的話也需要承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
主持人：這項(xiàng)法律規(guī)定是說(shuō)，如果找不到具體是誰(shuí)拋下的物品，那這棟樓上的人都需要對(duì)受到侵害的人進(jìn)行賠償嗎？
律師：并不是所有居民。如果你能夠證明你不是侵權(quán)人就不用承擔(dān)賠償責(zé)任。一般來(lái)說(shuō)，高空拋物都是有一定高度的，這個(gè)可以通過(guò)人或物品的受損害程度大體判斷出拋出物的墜落高度，確定一定范圍內(nèi)的樓層，范圍之外的樓層當(dāng)然不需要進(jìn)行賠償；如果你是居住在目標(biāo)范圍內(nèi)的樓層，也不是必然要進(jìn)行賠償?shù)?，若你可以證明你在這件事件發(fā)生之時(shí)可以證明自己家中無(wú)人也不存在掉落物品的可能，就不用承擔(dān)賠償責(zé)任。如果找不到確定的侵權(quán)人你又無(wú)法證明自己不是侵權(quán)人，就需要和其他可能是侵權(quán)人的居民一起承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
市民：我家住在一樓，天花板經(jīng)常漏水，很糟心，找物業(yè)他們說(shuō)不在服務(wù)范圍，那是樓上的事兒?jiǎn)?？這種情況我應(yīng)該怎么處理呢？
律師：物業(yè)的服務(wù)范圍會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中有明確的規(guī)定。業(yè)主可以去查看與物業(yè)簽訂的物業(yè)合同。如果在房屋保修時(shí)間內(nèi)，可以請(qǐng)求物業(yè)在合理期限內(nèi)解決問(wèn)題，否則可以訴至法院；如果過(guò)了房屋的質(zhì)保期限，這確實(shí)不在物業(yè)的服務(wù)范圍內(nèi)，但可以請(qǐng)物業(yè)在其中充當(dāng)協(xié)調(diào)角色，幫助業(yè)主與樓上住戶溝通盡快解決問(wèn)題。如果樓上住戶一直未配合，業(yè)主可以將其訴至法院，請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
主持人：和諧舒適的居住環(huán)境，能為生活增添色彩，而好的居住環(huán)境需要靠大家的共同守護(hù)。今天的節(jié)目到這里就結(jié)束了，如果您在法律方面有什么疑問(wèn)，可以向我們節(jié)目投稿咨詢，也可以掃描屏幕下方二維碼，下載精準(zhǔn)普法客戶端，點(diǎn)擊律師連線，進(jìn)行在線咨詢。我們下期再見(jiàn)。
（大眾網(wǎng) 記者 姜丙陽(yáng) 攝影 李開(kāi)元））